BI Longgarkan Kebijakan, Saatnya Berburu Properti

Jodhi Satyagraha Boediono
Bank Indonesia, Departemen Kebijakan Makroprudensial, Asisten Analis

SEJAK 1 Agustus 2018, Bank Indonesia (BI) melonggarkan kebijakan Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV), sehingga masyarakat lebih mudah memiliki tempat tinggal dengan menggunakan kredit/pembiayaan dari perbankan. Tujuan akhirnya adalah untuk mendukung pertumbuhan ekonomi melalui peningkatan permintaan terhadap sektor properti khususnya tempat tinggal.

Kebijakan LTV/FTV merupakan kebijakan yang mengatur besarnya nilai kredit/pembiayaan yang diberikan bank bila dibandingkan dengan nilai agunan berupa properti. Kredit merupakan produk dari bank konvensional, sedangkan pembiayaan adalah produk dari bank syariah. Sebagai contoh, bila rasio LTV/FTV ditetapkan sebesar 80% dan kita ingin mengajukan kredit/pembiayaan untuk membeli rumah (sebagai agunan) seharga Rp1 miliar, maka nilai maksimal kredit /pembiayaan yang dapat diberikan bank adalah Rp800 juta.

Kebijakan LTV/FTV pertama kali diterbitkan BI pada tahun 2012 untuk menahan laju pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang terlalu tinggi. Di pertengahan 2012, KPR tumbuh 45% bila dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Permintaan terhadap rumah untuk tempat tinggal sangat tinggi sehingga menyebabkan harga rumah melonjak di atas harga wajar.
Ada tiga bentuk pelonggaran kebijakan LTV/FTV yang dilakukan BI.

Pertama, penentuan rasio LTV/FTV kredit/pembiayaan fasilitas pertama untuk seluruh tipe ukuran properti diserahkan kepada masing-masing bank. Sebelumnya rasio LTV/FTV untuk kredit/pembiayaan fasilitas pertama beberapa tipe ukuran properti dipatok BI sebesar 85% s/d 90%.

Pelonggaran kedua terkait mekanisme inden. Maksimal pemberian kredit/pembiayaan ditentukan lima fasilitas tanpa melihat urutan. Sebelumnya mekanisme inden hanya dibatasi maksimal dua fasilitas saja, itupun untuk fasilitas urutan pertama dan kedua.

Masih terkait dengan properti inden, pelonggaran ketiga berupa penyesuaian tahapan dan besaran pencairan kredit/pembiayaan properti inden. Salah satu contoh adalah maksimum pencairan tahap satu yang sebelumnya dipatok 40% dari plafon ketika fondasi selesai, dilonggarkan menjadi dapat dicairkan 30% dari plafon hanya dengan melakukan tanda tangan perjanjian kredit/pembiayaan properti. Pelonggaran juga terjadi di tahap-tahap pencairan berikutnya hingga selesai.

Masyarakat lebih mudah menjangkau properti
Setelah kebijakan dilonggarkan, bank dapat memberikan porsi kredit/pembiayaan terhadap total agunan yang lebih besar dari yang sebelumnya dipatok BI khususnya kredit/pembiayaan fasilitas pertama. Semakin besar rasio LTV, semakin besar porsi kredit/pembiayaan yang diberikan bank dan semakin kecil uang muka (down payment) yang perlu disiapkan nasabah ketika membeli rumah.

Ketidakpastian kondisi ekonomi global saat ini memberikan tekanan pada nilai tukar rupiah. Perang dagang AS-Tiongkok hingga menurunnya harga komoditas cukup berdampak pada kinerja ekspor Indonesia. Namun ekonomi Indonesia masih tumbuh meningkat hingga triwulan II 2018 didorong oleh konsumsi rumah tangga. Konsumsi perumahan menyumbang 13,5% menunjukkan daya beli properti yang cukup terjaga. Di sisi lain, kenaikan harga properti masih cenderung terbatas dan menjadi peluang tersendiri. Rasio LTV/FTV yang dilonggarkan menjadi saat yang tepat untuk berburu properti demi menangkap peluang tersebut.

Namun ketika permintaan terhadap kredit/pembiayaan properti menjadi tinggi, perbankan akan menghadapi risiko kredit yang meningkat. BI harus terus memantau kesehatan perbankan karena aset perbankan mendominasi hingga 74% dari total aset seluruh

lembaga keuangan.

Manfaat pelonggaran LTV/FTV juga dirasakan oleh para pengembang properti (developer). Developer dapat lebih cepat menikmati pencairan kredit/pembiayaan dari bank ketika menjual properti inden. Mereka tidak perlu menyiapkan modal sendiri sebesar yang sebelumnya, sebagai contoh untuk pencairan tahap pertama, pencairan kredit/pembiayaan bank dapat dicairkan hanya dengan melakukan tanda tangan perjanjian kredit/pembiayaan properti saja. Padahal sebelumnya, pencairan tahap pertama dapat dilakukan ketika fondasi properti sudah selesai.

Jika ingin mendorong sektor properti memang tidak dapat dilakukan hanya dengan mendorong dari sisi permintaan saja. Pelonggaran rasio LTV/FTV saja tidak akan cukup. Bayangkan ketika rasio LTV/FTV dilonggarkan, uang muka menjadi ringan dan permintaan properti akan meningkat. Bila tidak diimbangi stok properti yang cukup, maka harga properti dapat melonjak tinggi.

Ketika pelonggaran tahapan pencairan tersebut diterapkan, perbankan terpapar risiko gagal bangun developer. BI mewajibkan adanya perjanjian kerja sama antara bank dengan developer untuk mencegah risiko tersebut. Selain itu, developer juga diwajibkan memiliki jaminan kepada bank. Namun demikian, perbankan sebaiknya tetap waspada akan munculnya developer “nakal” dan/atau belum memiliki pengalaman cukup yang kemungkinan besar akan bermunculan ketika permintaan properti meningkat.

Waspada Maraknya Spekulan
Ketika jumlah fasilitas inden dilonggarkan dari dua menjadi lima, bahkan tanpa melihat lagi urutan fasilitas, akan mendorong orang untuk membeli properti. Asal memiliki cash flow yang cukup untuk membayar bunga/bagi hasil, orang dapat membeli properti inden tanpa memiliki modal di awal dengan menggunakan kredit/pembiayaan bank.

Perbankan perlu mencermati risiko kehadiran spekulan yang akan muncul. Mereka akan mengambil kredit/pembiayaan properti inden dan menjual kembali dalam waktu dekat karena sebetulnya mereka tidak memiliki cash flow untuk membayar bunga/bagi hasil tiap bulannya. Tujuan mereka hanya mendapatkan margin.

Perilaku spekulan akan merugikan sektor properti. Orang yang benar-benar ingin membeli rumah harus membayar harga lebih mahal. Bayangkan bila jumlah spekulan banyak dan unit properti ludes oleh mereka, pada akhirnya harga properti akan melonjak dan tidak wajar lagi.

Oleh karena itu BI telah mewajibkan bank untuk memastikan tidak terjadi pengalihan kredit/pembiayaan properti inden dari nasabah satu ke nasabah lain dalam jangka waktu satu tahun. Selain itu, bank juga diwajibkan memiliki sistem informasi untuk memonitornya. Namun kewaspadaan masyarakat terhadap munculnya spekulan juga penting agar tidak mengalami kerugian.

Masyarakat diharapkan berburu properti dengan cermat. Memilih properti sesuai dengan kemampuan cash flow sangat penting untuk menjaga kualitas pembayaran, apalagi ketika ingin mengambil fasilitas kredit/pembiayaan lebih dari satu. Membandingkan harga properti dengan teliti agar tidak terperangkap spekulan.

Anda dapat memilih bank yang menawarkan rasio LTV/FTV yang besar untuk meminimalkan Down Payment. Namun jangan lupa untuk membandingkan penawaran bunga/bagi hasilnya yang lebih rendah. Pada akhirnya anda yang menentukan pilihan tersebut.