Menyoal Kepemilikan Properti Oleh Orang Asing

Warga asing atau para ekspatriat yang ingin tinggal lama di Indonesia bisa bernapas lega. Pasalnya pemerintah akhirnya memberi lampu hijau soal kepemilikan properti oleh pihak asing. Tipe properti yang bisa menjadi hak milik itu adalah kategori apartemen mewah.

*Saat ini pemerintah tengah menggodok payung hukum terkait diperbolehkannya asing memiliki properti di Indonesia.
* Properti yang boleh dimiliki asing adalah tipe apartemen dengan harga di atas Rp5 miliar, bukan landed house (rumah tapak)
* Kepemilikan properti oleh pihak asing diharapkan bisa membantu pertumbuhan sektor properti dalam negeri
* Terbukanya negara-negara tetangga membolehkan orang asing memiliki properti di negaranya menjadi alasan lain pemerintah melakukan hal sama.
* Dua pemasukan negara dari pajak kepemilikan properti oleh asing ada dua yakni transaksi jual beli apartemen, dan pajak sewa sebesar 10%
* Selama ini, WNA (perorangan) hanya diberikan hak pakai dan hak sewa atas properti di Tanah Air dan Hak Guna Usaha (HGU) bagi perseroan terbatas.
* Menurut data lembaga konsultan properti Colliers Internasional, jumlah unit apartemen baru selama 2015 diproyeksikan sekitar 29.500 unit yang selesai dibangun di Jakarta.
* Sedangkan total proyek pembangunan unit apartemen di Jakarta pada 2015-2018 diproyeksi berjumlah 80.881 unit baru.
* Data Colliers menunjukkan tingkat penjualan (take-up rate) apartemen strata title di Jakarta pada kuartal I-2015, turun 1,5% dibanding kuartal sebelumnya
* Sektor penyewaan apartemen terjadi penurunan dari 73% pada kuartal I-2013, menjadi 69% pada kuartal I-2015
* Data Real Estate Indonesia (REI) menyebutkan penjualan pasar properti kuartal I tahun 2015 melambat.
* Penjualan rumah turun 30 hingga 40% jika dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2014.

PRO Eddy Hussy

* Ketua Real Estate Indonesia (REI) Eddy Hussy menyambut baik rencana revisi PP Nomor 41 Tahun 1996 yang memperbolehkan orang asing membeli properti karena akan menggairahkan pasar properti nasional
* Dengan adanya revisi terkait kepemilikian properti oleh asing maka negara diuntungkan karena mendapatkan pemasukan devisa dari pajak transaksi jual beli properti
* kepemilikan properti asing yakni terkait jenis properti yang boleh dijual ke asing, dan regulasi pembatasan persentase kepemilikan. Diperbolehkannya orang asing memiliki properti komersial diharapkan bisa mendorong investor asing mengalihkan dananya untuk membeli apartemen di Indonesia

Aturan harus jelas

*Harus ada aturan jelas terkait kepemilikan properti oleh asing sebab hal ini berpotensi merusak pasar properti kelas menengah dan bawah
* Kejelasan aturan sangat penting untuk mencegah adanya bubble effect (harga jauh di atas nilai) di mana nantinya orang asing akan memborong properti.
* Jika aturan tidak diperjelas dikhawatirkannya terjadi lonjakan harga tanah.
* Perlu diperjelas standar harga berapa yang termasuk kategori properti mewah atau supermewah.

KONTRA Eddy Ganefo

* Ketua Asosiasi Pengembang dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi), Eddy Ganefo menyatakan PP Nomor 41 Tahun 1996 sejauh ini masih relevan untuk diterapkan dan tidak perlu direvisi.
* Beberapa poin yang hendak diterapkan dalam PP baru tersebut cenderung kurang tepat. Misalnya hak pakai oleh asing pada apartemen dengan waktu seumur hidup yang dinilai sama artinya dengan hak milik
* Pemerintah diminta tidak latah dengan mengkopi regulasi properti di Malaysia, Australia, dan Singapura. Sebab, kondisi di negeri jiran itu tidak sama dengan di Indonesia.
* Daripada memperbolehkan asing memiliki properti di Indonesia, pemerintah diminta lebih fokus mewujudkan program perumahan untuk masyarakat menengah ke bawah.

KENAIKAN HARGA RUMAH MEWAH DI BALI TERTINGGI KETIGA SEJAGAT

New York 18,8%
Aspen 16%
Bali 15%
Istanbul 15%
Abu Dhabi 14.7%
San Fransisco 14,3%
Dublin 13,4%
Cape Town 13,2%
Oman 13,2%
Los Angeles 13%

* Konsultan properti Knight Frank dalam The Wealth Report 2015 menempatkan Bali dalam peringkat ketiga sebagai lokasi yang kenaikan harga rumah mewahnya tertinggi di dunia
* Dalam Prime International Residential Index (PIRI) 2015 Knight Frank memeringkatkan 100 lokasi hunian mewah dan pasar sekunder.
* Kota New York di AS berada di posisi pertama dengan kenaikan harga rumah mewah mencapai 18,8% disusul Aspen (16,0%) dan Bali di posisi ketiga dengan persentase kenaikan 15,0%.
* Sementara Jakarta yang selama dua tahun terakhir berada di puncak, kali ini turun ke posisi ke-12 dengan kenaikan rata-rata 11,2%
* Menguntit Bali berturut-turut adalah Istambul (15,0%), Abu Dhabi (14,7%), San Francisco (14,3%), Dublin (13,4%), Cape Town (13,2%), Muscat (13,2%) dan Los Angeles (13,0%).
* Amerika Serikat yang diwakili empat kota, mendominasi 10 peringkat teratas pertumbuhan harga hunian mewah tahun ini.
* Sedangkan Asia yang tahun lalu diwakili empat lokasi di 10 besar, kini hanya diwakili Bali.
* Tahun ini Beijing dan Guangzhou (China) yang sebelumnya berada di 10 besar, merosot ke peringkat tengah di 100 besar.
* Sementara Singapura ambruk hampir ke dasar peringkat PIRI (urutan 98). Menurut data Knight Frank, pertumbuhan Asia melambat karena berbagai alasan, salah satunya terkait kebijakan makro terkait pembatasan pasar perumahan telah memberi dampak.

PROGRAM SATU JUTA RUMAH

Diluar rencana pemerintah memperbolehkan warga asing memiliki properti di Indonesia, tahun ini pemerintah meluncurkan program 1 juta rumah untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

* Peluncuran program pembangunan satu juta rumah telah dilakukan di Ungaran, Jateng pada 29 April lalu.
* Rumah-rumah tersebut nantinya dibangun untuk me ngurangi backlog atau kekurangan rumah yang saat ini mencapai 13,5 juta unit
* Meski merupakan program pemerintah, namun pembangunan program sejuta rumah ini tetap dilakukan melalui pengembang (developer).
* Program 9 juta rumah tersebar di sejumlah provinsi di antaranya Jawa Tengah, Sumatera Utara, Sumatera Selatan, DKI Jakarta, Banten, Jawa Barat, Jawa Timur, Kalimantan Tengah dan Sulawesi Selatan
* Tahap pertama, akan ada 331.693 unit hunian siap bangun SEKTOR PROPERTI LESU
* Data Bank Indonesia menunjukkan penjualan properti residensial pada kuartal I tahun ini mengalami perlambatan.
* Penjualan properti tumbuh hingga 40,07% pada kuartal IV-2014, setelah itu turun menjadi 26,62% di kuartal I-2015
* Dalam tiga bulan pertama tahun 2015, BI mencatat pertumbuhan kredit properti rata-rata 16,7%. Lebih rendah dari periode yang sama tahun lalu yang mencapai 25%
* Hingga pertengahan Mei 2015, Bank Rakyat Indonesia (BRI) misalnya, baru menyalurkan KPR sebesar Rp 14,7 triliun.
* Pada kuartal IV tahun 2014, kontribusinya hanya 30%. Segmen Rp 500 juta ke bawah juga naik dari 25% menjadi 40% di kuartal I.
* Angka ini tak jauh bergerak dari pencapaian di kuartal I yang tumbuh tipis 2,04% atau melambat dari pertumbuhan 4,32% di kuartal IV-2014
* Data Indonesia Property Watch (IPW) menyebut pada kuartal I -2015, properti segmen Rp500 juta–Rp 1,5 miliar berkontribusi hingga 45% dari total penjualan.

PROYEKSI KENAIKAN HARGA PROPERTI TAHUN 2015

1. Apartemen
* Kenaikan harga jual 10-15%
* Area pengembangan apartemen :
Jakarta Utara : Kelapa Gading dan Sunter
Jakarta Barat: Kawasan Puri, Kebon Jeruk dan Daan Mogot
Jakarta Selatan : Senopati dan Kebayoran Lama

2. Kondominium
Kenaikan arga jual / sewa 15-20%

3. Rumah Tapak
Kenaikan harga jual/sewa 10-15%

4. Soho (Small Office Home Office) atau Ruko
Kenaikan harga jual/sewa 10-15%

BACKLOG PERUMAHAN

Defisit rumah atau backlog perumahan saat ini mencapai 13,6 juta unit rumah hingga 15 juta unit rumah per tahun. Target pencanangan sejuta rumah per tahun sebagaimana program Kementrian PUPR diharapkan bisa mengurangi backlog perumahan hingga 6,8 juta pada 2019

* Kebutuhan perumahan mencapai 500.000 unit per tahun. Total pasokan rumah baru saat ini berkisar 400.000 unit per tahun.
* Berdasarkan data Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, saat ini ada sekitar 6,4 juta keluarga yang tinggal di rumah sewa. Sebanyak 7,2 juta keluarga masih menumpang dengan keluarga.

RENCANA KERJA BIDANG PERUMAHAN RAKYAT

900.000 unit KPR untuk rumah milik
600.000 unit hunian sewa
450.000 unit KPR swadaya
250.000 unit rumah baru swadaya

PERTUMBUHAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH PERBANKAN

Kuartal IV 2014
Jan 25,8
Feb 25,7
Mar 24,9
Apr 23,3

Kuartal IV 2015
Jan 16,7
Feb 16,9
Mar 16,7
Apr 16,9